KPR Syariah Berbasis Murabahah: Solusi Kepemilikan Rumah yang Halal dan Transparan

Pendahuluan dan Latar belakang

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) merupakan fasilitas pembiayaan yang disediakan oleh perbankan bagi masyarakat untuk memiliki hunian dengan skema cicilan dalam jangka waktu tertentu. Dalam sistem konvensional, KPR dilakukan dengan dasar akad pinjam-meminjam yang disertai bunga sebagai imbalan dari bank kepada nasabah.

Besarnya bunga ini bisa bersifat tetap (fixed) atau mengambang (floating), tergantung kebijakan bank dan kondisi pasar. Meskipun memberikan akses yang lebih luas bagi masyarakat untuk memiliki rumah, KPR konvensional kerap menimbulkan persoalan terkait ketidakpastian jumlah cicilan serta potensi riba yang bertentangan dengan prinsip-prinsip syariah Islam.

Sebagai alternatif, perbankan syariah menghadirkan KPR berbasis akad syariah, salah satunya adalah akad murabahah. Dalam skema ini, bank membeli terlebih dahulu properti yang diinginkan nasabah, kemudian menjualnya kembali kepada nasabah dengan harga yang telah disepakati sebelumnya (harga pokok+margin keuntungan).

Cicilan dibayarkan oleh nasabah kepada bank dalam jumlah tetap sesuai kesepakatan, tanpa adanya unsur bunga atau penalti keterlambatan yang bersifat riba. Hal ini menjadikan KPR syariah, khususnya murabahah, sebagai solusi yang lebih adil, transparan, dan sesuai dengan nilai-nilai Islam.

Pentingnya sistem pembiayaan syariah seperti murabahah terletak pada upayanya untuk mewujudkan transaksi yang berkeadilan, menghindari spekulasi dan ketidakjelasan (gharar), serta menciptakan kestabilan finansial baik bagi bank maupun nasabah.

Di tengah meningkatnya kesadaran masyarakat akan pentingnya keuangan yang halal dan etis, perbankan syariah memiliki peran strategis dalam memenuhi kebutuhan pembiayaan yang selaras dengan prinsip syariah.

Adapun tujuan dari penulisan artikel ini adalah untuk memberikan pemahaman mendalam mengenai mekanisme KPR syariah berbasis murabahah, membandingkannya dengan KPR konvensional, serta menyoroti relevansinya dalam sistem keuangan syariah modern. Diharapkan pembaca dapat memahami keunggulan dan karakteristik dari pembiayaan syariah ini serta mempertimbangkan penerapannya dalam kehidupan sehari-hari.

 

Teori dan Mekanisme KPR Murabahah

Pengertian Murabahah dalam Fiqh Muamalah

Murabahah adalah akad jual beli yang diatur dalam fiqh muamalah di mana pihak penjual (dalam hal ini bank) membeli barang yang diminta oleh pihak pembeli (nasabah) dan kemudian menjualnya kembali kepada pembeli dengan harga yang lebih tinggi. Harga jual ini sudah mencakup margin keuntungan yang disepakati di awal transaksi.

Baca juga: Perbankan Islam: Solusi Etis di Tengah Ketidakpastian Ekonomi Global

Dalam konteks perbankan syariah, murabahah digunakan sebagai dasar untuk pembiayaan rumah melalui KPR Murabahah. Akad ini bertujuan agar transaksi yang dilakukan sesuai dengan prinsip syariah, yang tidak mengandung unsur riba (bunga), gharar (ketidakpastian), dan maysir (perjudian).

 

Prinsip Dasar KPR Murabahah

Prinsip dasar dari KPR Murabahah adalah bank bertindak sebagai pihak penjual dan membeli properti atau rumah yang diinginkan oleh nasabah dari pengembang atau penjual lain.

Setelah itu, bank menjual properti tersebut kepada nasabah dengan harga yang lebih tinggi dari harga beli awal, yang sudah mencakup margin keuntungan. Harga jual ini kemudian dibayar oleh nasabah melalui cicilan atau angsuran yang disepakati dalam jangka waktu tertentu.

Beberapa prinsip dasar yang terkandung dalam KPR Murabahah adalah:

a. Harga Jual yang Disepakati

Harga jual yang lebih tinggi dari harga beli yang mencakup margin keuntungan yang telah disepakati di awal.

b. Keuntungan Tetap

Keuntungan bank tidak berubah selama tenor pembayaran, sehingga nasabah dapat mengetahui jumlah yang harus dibayar setiap bulan.

c. Transparansi

Seluruh biaya dan margin keuntungan sudah diinformasikan sejak awal, sehingga tidak ada elemen ketidakpastian atau gharar.

Mekanisme KPR Murabahah: Akad, Struktur Transaksi, Margin, dan Tenor

a. Akad

Dalam KPR Murabahah, akad yang digunakan adalah akad jual beli. Bank membeli properti atau rumah dari pengembang atau pemilik properti dan kemudian menjualnya kepada nasabah dengan harga yang lebih tinggi. Margin keuntungan sudah disepakati sebelumnya antara bank dan nasabah, dan pembayaran dilakukan dengan angsuran tetap sesuai jangka waktu yang disepakati.

b. Struktur Transaksi

• Proses Awal: Nasabah mengajukan permohonan KPR Murabahah kepada bank, dengan memilih properti yang ingin dibeli.
• Pembelian Properti oleh Bank: Bank membeli properti yang dipilih oleh nasabah dari pengembang atau pemilik properti.
• Penjualan Kembali oleh Bank: Bank menjual properti tersebut kepada nasabah dengan harga yang lebih tinggi, yang mencakup margin keuntungan.
• Pembayaran Angsuran: Pembayaran dilakukan oleh nasabah dalam bentuk angsuran tetap sesuai jangka waktu yang telah disepakati sebelumnya, yang biasanya berkisar antara 5 hingga 20 tahun.

c. Margin

Margin adalah selisih antara harga beli properti oleh bank dan harga jual properti kepada nasabah. Margin ini mencakup keuntungan bank atas transaksi tersebut. Bank menetapkan margin keuntungan ini di awal, sehingga nasabah dapat mengetahui jumlah total yang harus dibayar sepanjang masa pinjaman.

d. Tenor

Tenor adalah jangka waktu pembayaran angsuran yang disepakati antara bank dan nasabah. Tenor KPR Murabahah umumnya bervariasi antara 5 hingga 20 tahun, tergantung kesepakatan antara bank dan nasabah. Tenor yang lebih panjang akan mengurangi besar cicilan bulanan, tetapi dapat meningkatkan total biaya bunga yang dibayar oleh nasabah.

 

Perbedaan KPR Murabahah dengan KPR Konvensional

1. Akad

• KPR Murabahah: Menggunakan akad jual beli dengan margin keuntungan yang disepakati di awal, tanpa melibatkan bunga.
• KPR Konvensional: Menggunakan akad pinjaman dengan bunga yang dihitung berdasarkan saldo utang yang ada.

2. Keuntungan

• KPR Murabahah: Keuntungan bank berasal dari margin jual beli yang sudah ditentukan sebelumnya. Keuntungan bersifat tetap selama tenor pinjaman.
• KPR Konvensional: Keuntungan bank berasal dari bunga pinjaman yang dihitung berdasarkan saldo utang yang ada dan bisa berubah-ubah selama masa pinjaman.

3. Risiko

• KPR Murabahah: Risiko bank lebih terkontrol karena margin keuntungan sudah ditentukan di awal. Nasabah pun lebih tahu dengan pasti jumlah yang harus dibayar setiap bulan.
• KPR Konvensional: Risiko bank lebih tinggi karena bunga pinjaman dapat berubah selama masa pinjaman, tergantung pada suku bunga yang berlaku.

 

Studi Kasus dan Analisis Implementasi KPR Murabahah

Contoh Penerapan KPR Murabahah di Bank Syariah di Indonesia

Di Indonesia, beberapa bank syariah telah menerapkan KPR Murabahah sebagai salah satu produk pembiayaan utama. Dua bank yang cukup dikenal dalam menyediakan produk KPR Murabahah adalah Bank Syariah Indonesia (BSI) dan BCA Syariah.

1. Bank Syariah Indonesia (BSI)

BSI menawarkan produk KPR Murabahah sebagai solusi pembiayaan rumah yang sesuai dengan prinsip syariah. Bank ini membeli properti dari pengembang atau pemilik properti, dan kemudian menjualnya kembali kepada nasabah dengan harga yang lebih tinggi yang mencakup margin keuntungan.

Pembayaran dilakukan dengan cicilan tetap sesuai dengan jangka waktu yang telah disepakati. BSI menyediakan beberapa pilihan tenor mulai dari 5 hingga 20 tahun, dengan besaran cicilan yang dapat disesuaikan dengan kemampuan nasabah.

2. BCA Syariah

BCA Syariah juga menawarkan produk serupa, yaitu KPR Syariah Murabahah. Produk ini memungkinkan nasabah untuk membeli rumah melalui akad jual beli yang telah disepakati di awal. Nasabah membayar cicilan tetap setiap bulan selama tenor yang telah ditentukan, yang mencakup margin keuntungan yang ditetapkan oleh bank.

BCA Syariah juga memberikan pilihan jangka waktu cicilan yang bervariasi, memberikan fleksibilitas kepada nasabah dalam menentukan besar cicilan yang harus dibayar setiap bulan.

 

Kelebihan dan Kekurangan KPR Murabahah dari Sudut Pandang Nasabah dan Bank

1. Kelebihan KPR Murabahah

a. Dari Sudut Pandang Nasabah

1) Transparansi Harga

Nasabah dapat mengetahui dengan jelas jumlah yang harus dibayar sepanjang tenor pinjaman, karena margin keuntungan sudah disepakati di awal. Ini memberikan kepastian bagi nasabah tanpa adanya perubahan suku bunga yang dapat membebani di masa depan.

2) Bebas Riba

KPR Murabahah sesuai dengan prinsip syariah yang tidak melibatkan bunga (riba), sehingga lebih sesuai dengan nilai-nilai agama yang dipegang oleh nasabah yang menganut Islam.

Baca juga: Perbankan Islam: Solusi Etis di Tengah Ketidakpastian Ekonomi Global

3) Tidak Ada Unsur Gharar (Ketidakpastian)

Karena seluruh biaya sudah disepakati di awal, maka tidak ada ketidakpastian terkait biaya dan pembayaran yang harus dilakukan nasabah.

b. Dari Sudut Pandang Bank

1) Keuntungan yang Stabil

Bank mendapatkan keuntungan tetap dari margin yang sudah disepakati di awal, sehingga perencanaan keuangan bank menjadi lebih stabil dan terkontrol.

2) Risiko yang Terkendali

Karena akad yang jelas dan pembayaran yang sudah disepakati, bank lebih mudah mengelola risiko terkait dengan pembiayaan, terutama dalam hal ketidakmampuan nasabah untuk membayar cicilan.

2. Kekurangan KPR Murabahah

a. Dari Sudut Pandang Nasabah

1) Harga Lebih Mahal

Nasabah harus membayar harga rumah yang lebih tinggi daripada harga pasar, karena harga jual sudah mencakup margin keuntungan yang diberikan oleh bank.

2) Proses yang Relatif Lama

Proses pengajuan dan persetujuan KPR Murabahah bisa lebih panjang dibandingkan dengan KPR konvensional karena memerlukan pemeriksaan yang lebih rinci terkait kesesuaian dengan prinsip syariah.

b. Dari Sudut Pandang Bank

1) Keterbatasan dalam Penetapan Margin

Jika pasar properti mengalami penurunan harga, bank akan kesulitan menyesuaikan margin karena margin keuntungan sudah ditetapkan pada awal transaksi.

2) Risiko Kredit

Meskipun akad yang digunakan sudah jelas, bank tetap menghadapi risiko bahwa nasabah tidak dapat membayar angsuran tepat waktu, terutama dalam kasus ketidakmampuan finansial.

 

Tantangan dan Solusi Implementasi KPR Murabahah di Lapangan

Tantangan Implementasi KPR Murabahah

1. Pemahaman Masyarakat yang Masih Terbatas

Meskipun semakin banyak masyarakat yang tertarik untuk menggunakan KPR syariah, namun masih ada ketidakpahaman atau keraguan terhadap produk KPR Murabahah karena minimnya edukasi terkait keuangan syariah. Banyak orang yang masih menganggap bahwa produk syariah lebih rumit atau lebih mahal dibandingkan produk konvensional.

2. Keterbatasan Sumber Daya Manusia yang Terlatih

Bank-bank syariah mungkin menghadapi kendala dalam hal ketersediaan sumber daya manusia yang terlatih untuk menangani produk KPR Murabahah, terutama dalam hal penjelasan kepada nasabah dan evaluasi risiko kredit yang sesuai dengan prinsip syariah.

3. Ketergantungan pada Pengembang Properti

Produk KPR Murabahah mengandalkan keberadaan pengembang properti yang dapat menyediakan properti dengan harga yang sesuai dengan kesepakatan. Namun, pengembang juga menghadapi tantangan terkait dengan kenaikan biaya pembangunan dan fluktuasi harga bahan bangunan, yang dapat mempengaruhi harga jual properti.

Solusi Implementasi KPR Murabahah

1. Edukasi yang Lebih Intensif

Untuk mengatasi kurangnya pemahaman masyarakat, bank dapat melakukan program edukasi yang lebih intensif, baik melalui seminar, webinar, maupun materi yang disebarkan melalui media sosial dan platform digital, yang menjelaskan keunggulan dan mekanisme KPR Murabahah.

2. Pelatihan untuk Staf Bank

Bank perlu melibatkan pelatihan intensif bagi staf yang menangani produk KPR Murabahah agar mereka lebih memahami mekanisme produk dan dapat memberikan penjelasan yang baik kepada nasabah.

3. Membangun Kerja Sama dengan Pengembang yang Terpercaya

Bank harus menjalin kemitraan yang baik dengan pengembang properti yang terpercaya dan berpengalaman untuk memastikan bahwa produk-produk yang ditawarkan memiliki kualitas yang baik dan sesuai dengan harapan nasabah.

 

Penutup dan Simpulan

KPR Murabahah merupakan salah satu produk pembiayaan yang sesuai dengan prinsip syariah dan dapat menjadi alternatif bagi masyarakat yang ingin memiliki rumah tanpa terlibat dengan praktik riba.

Penerapannya di Indonesia melalui bank-bank syariah seperti Bank Syariah Indonesia dan BCA Syariah telah memberikan pilihan yang menarik bagi nasabah yang menginginkan pembiayaan rumah secara syariah.

Meskipun ada beberapa tantangan, seperti keterbatasan pemahaman masyarakat dan ketergantungan pada pengembang properti, solusi yang tepat dapat membantu mengoptimalkan implementasi produk ini di lapangan. Dengan edukasi yang lebih intensif dan pengembangan sumber daya manusia, KPR Murabahah dapat menjadi pilihan utama bagi nasabah yang ingin menghindari transaksi berbasis bunga.

 

Penulis: Kelompok 8

1. Desca Priyo Anggoro
2. Ariel Sulthon Abdullah
3. Ahmad Zainuddin

Mahasiswa Universitas Pelita Bangsa

Dosen Pengampu: Ermanto, S.Pd., M.Kom.

 

Referensi

1. Fitriani Hasna Khairiyyah, Siti Syabanti, R. Y. Anisa Ilyanawati, & Sudiman Sihotang. (2023). Studi Perbandingan Kredit Pemilikan Rumah Syariah dengan Kredit Pemilikan Rumah Konvensional. Karimah Tauhid, 2(4), 942–949. DOI:10.30997/karimahtauhid.v2i4.8382
2. Fifi Zhafirah & Vivi Silvia. (2024). Analisis Perbandingan Sistem Pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) pada Bank Syariah dan Bank Konvensional. Jurnal Akuntansi Keuangan dan Bisnis, 1(4), 554–558.
3. Amirah Fauziyyah & Achmad Zaky. (n.d.). Analisis Perbedaan Implementasi KPR Konvensional dengan KPR Syariah. Jurnal Ilmiah Mahasiswa FEB.
4. Naufal Satria Nugraha & Baidhowi B. (2025). Kredit Pemilikan Rumah di Bank Konvensional dan Bank Syariah: Perbandingan Mekanisme, Risiko, dan Keuntungan Bagi Nasabah. Socius: Jurnal Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial.
5. Massura Putri Syahru & Anfal Bahri. (n.d.). Elaborasi Operasional Akad Murabahah Produk KPR dalam Perbankan Syariah. Islamika Journal. Otoritas Jasa Keuangan (OJK). (n.d.). Konsep dan Operasional Pembiayaan Murabahah. Diakses dari kanal syariah OJK.
6. Bank Syariah Indonesia (BSI). (2023, Agustus 15). Pembiayaan KPR Sesuai Prinsip Syariah. Edukasi Syariah – BSI. Mega Syariah. (n.d.). KPR Syariah: Pengertian, Keuntungan, dan Jenis-Jenisnya. Mega Syariah Edukasi.

7. Prilla Kurnia Ningsih, Fiqh Muamalah. Bogor: [Penerbit tidak disebutkan], 2021
8. Wahbah al-Zuhayli, Al-Fiqh al-Islami wa Adillatuhu, (fiqh klasik sebagai referensi dasar)
9. Adiwarman A. Karim, Bank Islam: Analisis Fiqh dan Keuangan, Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2013
10. Syafi’i Antonio, Bank Syariah: Dari Teori ke Praktik, Jakarta: Gema Insani Pers, 2001
11. Kasmir, Bank dan Lembaga Keuangan Syariah, Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2012
12. Ardiyani, S., & Diana, N. (2023). Analisis Penerapan Akuntansi Murabahah terhadap KPR pada Bank Syariah Indonesia Cabang Karawang. Jurnal Ilmiah Wahana Pendidikan, 9(9), 260–269.
13. Kemala Sari, C., Sriwardany, S., & Munawarah, W. S. (2024). Analysis of the Implementation of Syariah Home Ownership Credit (KPR) Financing with the Murabahah Agreement at Bank Syariah Indonesia KCP Medan Juanda. IJESSM (International Journal of Economic, Social Science, and Management), 4(3).
14. Putriadi, R., & Wirman, W. (2022). Penerapan Akuntansi Murabahah untuk Pembiayaan KPR iB di Bank BCA Syariah Cabang Bekasi. Jurnal Ilmiah Wahana Pendidikan, 8(24), 45–65.
15. Syamsuddin, M. R. (2022). Konsep dan Implementasi KPR Syariah di Indonesia. Jurnal Ekonomi Islam, 13(1), 78–91.
16. DSN-MUI. (2000). Fatwa No. 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang Murabahah. Dewan Syariah Nasional – Majelis Ulama Indonesia.
17. Bank Syariah Indonesia. (2024). Produk KPR BSI Griya Hasanah.
18. BCA Syariah. (2024). Informasi Produk KPR iB Murabahah.

 

Editor: Salwa Alifah Yusrina
Bahasa: Rahmat Al Kafi

 

Ikuti berita terbaru Media Mahasiswa Indonesia di Google News