Wajah kawasan aglomerasi dan kota-kota satelit di sekitar ibu kota telah mengalami transformasi yang sangat drastis dalam satu atau dua dekade terakhir.
Jika kita melintasi kawasan penyangga seperti Tangerang, Tangerang Selatan, Depok, hingga Bekasi, kita akan menjadi saksi bisu bagaimana bentang alam yang dulunya didominasi oleh rawa, perkebunan karet, atau lahan kosong yang tidak produktif, kini telah disulap menjadi deretan superblok megah.
Hutan beton kini berdiri berdampingan dengan kawasan perumahan elite, pusat perbelanjaan bertaraf internasional, distrik bisnis terpadu, hingga sentra-sentra kuliner dan kafe kekinian yang menjamur di setiap sudut jalan.
Pertumbuhan infrastruktur komersial yang masif ini secara otomatis memicu lonjakan harga tanah dan properti yang fantastis, menciptakan apa yang sering disebut sebagai ‘surga properti’ baru di luar batas administratif pusat kota.
Namun, di balik gemerlapnya pembangunan fisik dan perputaran ekonomi yang tampak begitu pesat tersebut, ada satu pertanyaan mendasar terkait keadilan fiskal yang patut kita gugat: apakah lonjakan nilai komersial yang eksponensial ini sudah sebanding dengan kontribusi Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) yang disetorkan ke kas pemerintah daerah?
Fakta di lapangan sering kali menunjukkan adanya ketimpangan yang cukup meresahkan. Masalah utama yang mendera banyak pemerintah daerah di kawasan aglomerasi adalah fenomena ‘tertidurnya’ Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Secara teoretis, NJOP seharusnya menjadi cerminan dari nilai wajar atau harga pasar sebuah properti pada tahun berjalan.
Namun praktiknya, harga transaksi pasar riil sebuah properti komersial di jalan protokol kota satelit bisa meroket hingga belasan bahkan puluhan juta rupiah per meter persegi, sementara NJOP yang tercatat di basis data sistem pajak daerah masih tertinggal jauh di angka jutaan kecil, bahkan tidak jarang belum mengalami penyesuaian selama bertahun-tahun.
Kesenjangan atau disparitas antara harga pasar dan NJOP ini bukanlah perkara sepele. Hal ini merupakan bentuk kebocoran potensi Pendapatan Asli Daerah (PAD) yang sangat masif.
Ketika NJOP dibiarkan stagnan sementara nilai keekonomian kawasan terus meroket berkat pembangunan jalan tol atau stasiun Commuter Line baru, maka pihak yang paling diuntungkan adalah para spekulan tanah dan pengembang properti besar.
Sebaliknya, pemerintah daerah kehilangan triliunan rupiah opportunity cost (biaya peluang) yang seharusnya bisa ditarik sebagai pajak untuk membiayai pembangunan infrastruktur publik yang lebih mendesak.
Baca Juga: Redenominasi: Bagaimana Besaran Pajak Nanti?
Selain masalah NJOP yang kedaluwarsa, celah kebocoran lain yang tidak kalah besarnya terjadi pada aspek pengawasan alih fungsi bangunan.
Di kawasan yang berkembang pesat, kita dengan sangat mudah menemukan ratusan, bahkan ribuan, rumah tinggal di kawasan strategis yang bentuk fisiknya telah berubah fungsi menjadi tempat usaha komersial yang menjanjikan.
Sebuah rumah tua bisa direnovasi menjadi indekos eksklusif bertingkat dengan tarif sewa jutaan per bulan, menjadi cloud kitchen yang melayani ribuan pesanan daring setiap harinya, atau menjadi klinik kecantikan dan kedai kopi waralaba.
Ironisnya, karena lemahnya pembaruan data dan minimnya inspeksi lapangan oleh petugas pajak daerah, banyak dari tempat usaha beromzet ratusan juta hingga miliaran rupiah per bulan ini masih bersembunyi di balik status peruntukan awal. Mereka masih menikmati tarif PBB-P2 kelas residensial atau rumah tinggal biasa.
Ini jelas merupakan bentuk ketidakadilan fiskal yang nyata bagi warga biasa di perkampungan atau perumahan sederhana yang selalu patuh membayar pajak rumah tinggal mereka tanpa pernah mengomersialkannya.
Secara nominal, penerimaan pajak dari sektor properti di kota-kota aglomerasi memang selalu terlihat mengesankan di atas kertas.
Sebagai gambaran potensi, Pemerintah Kota Tangerang sukses mencatat realisasi penerimaan PBB-P2 dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sepanjang tahun 2024 yang menembus angka memukau, yakni Rp1,2 triliun. Angka ini diklaim sebagai hasil dari optimalisasi layanan digital dan peningkatan kesadaran warga.
Sementara itu, sebagai pembanding di kawasan pusat komersial yang lebih matang seperti Jakarta Selatan, capaian PBB-P2 pada tahun yang sama berhasil mencapai Rp1,74 triliun.
Bahkan, kelurahan tertentu bisa menembus hingga 152 persen dari target yang ditetapkan, membuktikan bahwa kawasan bisnis selalu menyimpan sumur pendapatan yang dalam.
Namun, kita tidak boleh cepat berpuas diri dengan deretan angka triliunan tersebut. Angka-angka raksasa ini diyakini oleh banyak pengamat ekonomi perkotaan baru sebatas ‘puncak gunung es’.
Jika pembaruan basis data properti, penyesuaian zona nilai tanah, dan penertiban peruntukan bangunan dilakukan secara presisi, komprehensif, dan tanpa pandang bulu, potensi PAD yang bisa digali bisa jauh lebih masif dari apa yang tertulis di laporan realisasi APBD saat ini.
Untuk mengejar ketertinggalan dan menambal kebocoran sistemik ini, pemerintah daerah tidak bisa lagi sekadar mengandalkan metode sensus manual dari pintu ke pintu yang sangat lambat, tidak efisien, dan rentan terhadap manipulasi atau negosiasi di lapangan.
Era digital menuntut birokrasi untuk mengadopsi teknologi pemetaan yang mutakhir. Penggunaan Geographic Information System (GIS) beresolusi tinggi dan pemetaan udara menggunakan teknologi pesawat nirawak (drone) harus segera menjadi standar operasi wajib (SOP) bagi Badan Pendapatan Daerah (Bapenda).
Baca Juga: Meningkatkan Kepatuhan Pajak: Layanan PBB di BPKAD Kota Yogyakarta
Dengan teknologi spasial ini, pemerintah daerah dapat memutakhirkan Zona Nilai Tanah (ZNT) secara massal dan real-time.
Setiap perubahan fisik bangunan sekecil apa pun—mulai dari penambahan luas bangunan, penambahan jumlah lantai, perluasan kolam renang, hingga perubahan fasad dari rumah tinggal menjadi ruko komersial—dapat langsung terdeteksi dari udara.
Data visual tersebut kemudian disandingkan dengan basis data perizinan dan perpajakan untuk disesuaikan golongan pajaknya secara otomatis.
Integrasi data lintas instansi antara Bapenda, Badan Pertanahan Nasional (BPN), hingga PLN (untuk melihat lonjakan konsumsi listrik komersial) juga akan menutup ruang gerak para pengemplang pajak yang memanipulasi status bangunannya.
Akan tetapi, perlu digarisbawahi dengan tinta tebal bahwa optimalisasi pendapatan PBB-P2 ini tidak boleh dimaknai secara sempit sebagai instrumen ‘pemerasan’ oleh negara terhadap warganya. Di sinilah letak pentingnya merumuskan kebijakan pajak yang berlandaskan pada asas keadilan sosial.
Pemerintah daerah harus bersikap tegas, progresif, dan berani dalam memajaki properti komersial yang bernilai miliaran rupiah milik korporasi atau individu super kaya di jalan-jalan protokol kota aglomerasi.
Tarif batas atas harus diberlakukan bagi lahan-lahan kosong di kawasan premium yang sengaja ditelantarkan oleh spekulan tanah hanya untuk menunggu harga naik (land banking).
Di sisi lain, spektrum keadilan ini juga wajib melindungi kelompok rentan. Negara harus hadir memberikan relaksasi, insentif, pemutihan denda, atau bahkan diskon PBB-P2 yang signifikan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), para veteran, pensiunan ASN/TNI/Polri, serta warga asli kampung yang telah bermukim turun-temurun jauh sebelum kawasan tersebut menjelma menjadi kota metropolis.
Jangan sampai optimalisasi dan penyesuaian NJOP ini justru memicu fenomena gentrifikasi yang kejam—sebuah situasi tragis di mana warga asli yang kurang mampu terpaksa menjual tanah warisannya dan tergusur ke pinggiran kota hanya karena mereka tidak sanggup lagi membayar tagihan PBB yang meroket tajam akibat kawasan sekitarnya berubah menjadi kawasan elite.
Pada akhirnya, PBB-P2 adalah urat nadi utama bagi kemandirian fiskal sebuah daerah. Ketergantungan yang terlalu tinggi pada dana transfer dari pemerintah pusat harus perlahan-lahan dikurangi melalui kemandirian pengelolaan pajak daerah.
Mengejar potensi pajak properti di kawasan aglomerasi adalah sebuah keharusan demi membiayai pembangunan. Namun, memastikan bahwa pajak tersebut ditarik secara presisi, ditagih secara adil dan proporsional, serta dikelola secara transparan untuk dikembalikan dalam wujud infrastruktur yang memadai bagi seluruh lapisan masyarakat, adalah ujian integritas sekaligus tanggung jawab moral terbesar bagi setiap pemerintah daerah.
Penulis: Dionisius Emery Marcellino
Mahasiswa D-IV Akuntansi Sektor Publik Politeknik Keuangan Negara STAN (PKN STAN)
Editor: Ika Ayuni Lestari
Bahasa: Rahmat Al Kafi
⚡ Baca Lebih Cepat Artikel MMI di Ponsel Anda!
Ikuti Channel WhatsApp
Media Mahasiswa Indonesia (MMI):
KLIK DI SINI
